【住宅ローン】webで情報を得て余計混乱しているあなたへ
こんにちは！
FPいずみです。
今回はweb情報との付き合い方というテーマでお送りいたします。
皆さまは日常で分からないことがあれば、インターネットを活用なさっているかと思います。
例えば住宅ローンを検討されている方は『住宅ローン』などのキーワードで検索して、情報を得ていらっしゃいますよね。
ただ、住宅ローンのような複雑な内容だと、web上からインプットした大量かつ複雑な情報を整理しきれずに、混乱してしまっている方がかなりの数いらっしゃると私は感じています。
というのも、web情報には内容をしっかりと校閲しているサイトもあれば、執筆者に丸投げで内容確認をしていない（もしくは確認しきれていない）サイトも多く見受けられます。
例えばこちらのサイトは情報の精度が結構高いところなのですが、
記事中の住宅ローン変動金利『5年ルール』の説明では
ただし、どんなに金利が変動しても、5年間は現在の金利を維持して返済額を変えないというのが「5年ルール」です。
とありますが、金利は維持されませんよね。(引用文下線は当方にて）
5年ルールでも金利の上昇は反映されます。維持されるのは月々の返済額であって、同じ返済額の元金・利息の内訳において利息割合が高まります。
極端な話、金利の上昇のしかたによっては『元金部分がゼロ』になってしまうし、そこまでいかなくても元金がなかなか減らない恐れのある実は怖いルールです。
web上のコラムでは「5年ルールと125%ルールがあるから安心」という論調が多いような気がしますが、リスクも当然存在します。
元本が減らなくなったら、その元本はいつ返すことになると思いますか？返済期間がうしろに延びますか？金利上昇による金銭負担はローン契約者に代わりありません。
このような状況からか、5年ルール（および125％ルール）を採用していない金融機関もあります。（下図は新生銀行HPより）
※ちなみに大手金融機関のwebサイト内のコラムは、現場最前線での経験がもとになった内容のものが多く、大変参考になるコラムに出会うことがあります。検索上位にはあまり出てこないのが残念なところです。
上記は一例ではありますが、このようにweb上の情報は校閲がしきれていない記事が多く、「ほぼ正しいけれど、一部誤りがある」、「話の本筋に大きな影響はないけど、細部に誤りがあって違和感が残る」といった情報が量産されているように見受けられます。
ですから、web情報だけで勉強していると、このようなケースの蓄積で「何が正しくて、どこが誤りなのかがよく分からない」状況となり、頭が混乱してくるのです。
一方で、実績のある出版社から出ている『書籍』を買って勉強されている方は、混乱しっぱなしであることが少ないように感じます。
おそらく、迷った時の『情報の拠り所』として書籍があるからだと思います。
実績のある書籍を購入して情報の拠り所を確保しましょう
住宅ローンといった複雑な知識が必要となる分野を学ばれる場合は、その分野で実績のある出版社から出されている書籍を1冊購入するのがよいでしょう。
理由は、情報の正確性について校閲がしっかり入っているからです。
（具体的な書籍の紹介は当web上ではいたしません）
資格の勉強でも同じですが、テキストの内容が信用できないと感じたら、そのテキストを使っている限り疑心暗鬼が続いて合格がおぼつかなくなります。
また、例えばですが、web情報だけを頼りに相談実務にあたるFPがいたとしたら、その人を信頼できますか？
webから知識を得る場合は商品取扱業者や大手が運営しているサイトを利用する
書籍を買う予定が無くてweb情報を頼る場合は、
銀行など『住宅ローン販売元』が提供している情報や、
新聞社が運営している情報提供サイト
といった校閲がしっかり入っていることが期待できる情報に絞るのがよいでしょう。
収集する情報箇所が多いと整理できずに混乱する恐れがあります。
テクニカルな意見・考え方を取り入れるのは知識を身につけてから
現在の経済情勢では、住宅ローンを変動金利0.6%前後の低金利で借入れ、住宅ローン税額控除により支払い利息との『差益』を得るとともに、借入元本は固定金利より早く減らしていくことができます。
私の知り合いの税理士さんはこの状況を利用して金利負担を実質ゼロというか差益を得られていらっしゃるそうです。
「金利が上昇したら？」という問いに対しては、
「上昇具合によるけど、繰り上げ返済をして借入れ残額を減らす。ローン控除の差益分は温存するし、10年後にはほとんど返済できるくらいに貯蓄もできるよ。」
と明確な回答が返ってきます。
これは住宅ローンに関する諸制度を十分に理解している（そして収入が高い）からできることであって、これと同じやり方を知識が不十分なまま、
「あの人が得すると言っているから」という理由で行動に移すと、経済情勢が変動したときに対応できない恐れがありますし、
そもそも『あなた』にとってはメリットが無いやり方だったというケースもあり得ます。
知識の限界
マイホームを建てるため、土地探しから始めている方が、
「住宅ローンはジャパンネット銀行の変動金利を検討中。金利が上昇する可能性は低いという意見が強いし、仮に上昇しても5年ルールや125%ルールがあるし、住宅ローン(税額)控除から差益を得たい。」
と考えているケースがあったとしましょう。
これに対して、下記のようなご指摘事項が挙げられます
●土地探しから → ご検討中の銀行で分割融資やつなぎ融資が受けられますか？（無ければ利用は難しい。上記銀行には無い。2020年7月時点）
●金利が上昇する可能性は低い → 予想外の上昇時への対応はご検討なさってますか？
●5年ルールや125%ルールがある → ご検討中のローンに適用はありますか？（上記銀行には無い。2020年7月時点）
●住宅ローン税額控除で差益を得たい → ローン金利1%未満であっても、ご年収や扶養人数によっては益税は発生しませんがシミュレーションなさりましたか？（税額控除以上の納税額がなければ差益の享受は難しい）
たった一文からでも、ざっとこれだけの論点が挙げられます。
ここでさらに住宅の『買い替え』や健康上の告知事項がある(団信に影響)といった事情が加わってくると、たとえFPであっても一人では対応が厳しくなってきます。
ここまで論点が深まると知識だけでは対応できず、実務経験と人脈がなければ解決できないでしょう。
例えば、住宅ローン税額控除のシミュレーションは、本人ができなければ（税理士法上）税理士に依頼する必要がありますし、
買い替え特例や特別控除の適用可否が関係してくるようであれば、不動産取引の実務経験が必要ですし、状況によっては税理士の助力がやはり必要となります。
また、団信が厳しいようなら、その他の保険でカバーできるかどうか、保険代理店へ繋ぐ必要があるでしょう。
『家計の泉』の利用の仕方
弊所では、住宅ローンといった各金融商品の詳細な説明を行う立場にはありません。
各金融商品の説明はその商品を取り扱う業者が行う必要があります。
弊所ではお客様がご検討中の内容について、セカンドオピニオンを述べたり、お考えを整理したり、盲点となっている事項をご指摘することを相談業務として実施しております。
ご自身では解決が難しいことや、他者の意見を参考にしたいといったことがございましたら、お問い合わせいただけたら本望でございます。
一人のFPでは対応が難しい場合は、その分野の専門家の協力を得たり、お繋ぎするようにいたします。
万が一、相談内容にご満足いただけなかった場合は『無料』といたしております（2020年7月投稿日現在のキャンペーン）。
弊所FP相談サービスにご興味を持っていただいた方がいらっしゃいましたら、お問合せで結構ですのでご連絡をいただけたらと存じます。
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